Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество
04 Июнь 2014 г., 16:58

В мае Меджлисом Туркменистана был принят новый Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, связанных с ним». 

Ключевые положения нового закона сформулированы на конституционной норме, согласно которой «государство гарантирует равную защиту и создаёт равные условия для развития всех форм собственности». Чтобы собственность была признана государством, все права на недвижимое имущество, гласит Гражданский кодекс Туркменистана, необходимо в установленном порядке зарегистрировать. С целью реализации этих норм и положений был принят Закон Туркменистана «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, связанных с ним». Настоящий закон, говорится в его преамбуле, устанавливает правовые основы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и обременений прав на него, а также сделок, связанных с ним, с целью их признания и защиты государством. 

Законом определён перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых установлены правила государственной регистрации. К ним отнесены земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы и иные виды недвижимого имущества в случаях, установленных нормативными правовыми актами Туркменистана. Государственной регистрации также подлежат следующие права и обременения прав на недвижимое имущество. Это - право собственности, право хозяйственного ведения, оперативного управления, наследуемого владения земельным участком, доверительного управления, аренды земельного участка или здания, сооружения, изолированного помещения на срок более трёх лет, право постоянного пользования земельным участком, а также права, возникающие из ипотеки, сервитуты, права и обременения, устанавливаемые в отношении недвижимого имущества при разгосударствлении и приватизации государственного имущества, права, вытекающие из решений судебных органов. 

Государственная регистрация этих прав будет осуществляться непосредственно территориальными органами Службы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, связанных с ним, при Министерстве адалат Туркменистана. Создаваемые в городах и в этрапах, указанные территориальные органы, будут осуществлять приём документов, необходимых для государственной регистрации прав, правовую экспертизу и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объекты недвижимого имущества, внесение записей в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок, связанных с ним, совершение регистрационных надписей на оригинале правоустанавливающих документов и выдачу заявителям свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество. 

Сбор данных об объектах недвижимого имущества, о существующих и прекращённых правах и обременениях прав, а также о правообладателях, права которых зарегистрированы в территориальных органах Службы, а также анализ, обобщение сводных показателей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, связанных с ним, на территории соответствующих велаятов и городов с правами велаята, будут осуществляться Управлениями Служб по государственной регистрации прав. Руководство деятельностью управлений Службы, территориальных органов Службы, а также координацией и контролем их деятельности будет осуществляться Службой по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, связанных с ним, при Министерстве адалат Туркменистана. 

Таким образом, в Туркменистане будет сформирована система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Введение такой системы позволит придать предельную открытость и «прозрачность» правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах, ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц, а также внести единообразие в процедуру регистрации на недвижимость на всей территории Туркменистана. Одним из основных вопросов функционирования системы регистрации прав на недвижимое имущество является организация ведения Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Территориальный орган ведёт указанный Государственный реестр в пределах регистрационного округа, Управления службы – в пределах велаята, города с правами велаята и Служба по государственной регистрации прав – в целом по Туркменистану. 

В соответствии с законом «субъектами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, связанных с ним, являются физические и юридические лица, являющиеся собственниками недвижимого имущества и (или) прав в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся в Туркменистане, и государственный регистратор». Указанные выше физические и юридические лица выступают в правовых отношениях по регистрации прав на недвижимость и сделок с ними в качестве носителей прав на недвижимое имущество. Что касается государственных регистраторов, то квалификационные требования к ним, их права и обязанности будут определены в порядке, утверждаемом Министерством адалат Туркменистана. Одновременно с этим в законе также предусмотрено право на представительство, то есть физические и юридические лица могут участвовать в отношениях через своих представителей. При этом полномочия представителей физических лиц должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью. 

Закон устанавливает шестимесячный срок подачи документов на государственную регистрацию с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права, обременения права. В то же время статьёй 54 закона предусмотрено, что «права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу настоящего закона, не зарегистрированные в Государственном реестре, признаются действительными при условии их соответствия законодательству Туркменистана, действовавшему на момент возникновения соответствующего права. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей». 

Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, связанных с ним» вступает в силу с 1 января 2016 года. В этой связи обращает на себя внимание статья 55 закона. Она предусматривает тот комплекс мер, который необходимо выполнить ко дню вступления закона в силу. Одной из таких организационных мер является принятие Государственной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, связанных с ним. Она включает в себя подготовку кадров для Службы по государственной регистрации прав, первичную массовую регистрацию объектов недвижимого имущества, разработку механизма оценки объектов недвижимого имущества, а также создание единой информационной базы данных об объектах недвижимого имущества, о существующих и прекращённых правах и обременениях прав, а также о правообладателях, права которых зарегистрированы. 

Программа также должна обеспечить создание правового и организационного механизма функционирования единой системы регистрации прав и способствовать реализации как государственных интересов, направленных на стимулирование экономического развития Туркменистана, так и интересов юридических и физических лиц, касающихся обеспечения государственных гарантий их прав на недвижимое имущество. Реализация программы будет способствовать укреплению рынка недвижимости, повышению инвестиционной активности, совершенствованию механизма сбора и предоставления участниками гражданского оборота документов, связанных с объектами недвижимости. Это в перспективе позволит при оформлении прав и сделок с объектами недвижимого имущества осуществлять их регистрацию по принципу "в одно окно", то есть единовременно представлять документы на государственный учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества и на государственную регистрацию прав на них и сделок с ними. 

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это один из существенных элементов реализации особенностей правового режима недвижимости. Она позволит ввести оборот недвижимости в цивилизованные рамки, осуществлять его на принципах гласности и публичности. Вместе с тем, она позволяет осуществлять государственное признание прав на недвижимое имущество и служит средством обеспечения государственной охраны этих прав.